Компания арендовала участок на десять лет для строительства жилых домов. Потом договор аренды продлили еще на три года, а арендатор захотел выкупить землю. Суды разошлись в определении того, влияет ли продление срока аренды на срок застройки участка. Теперь права арендатора, который не успел застроить площадь по договору, будет определять ВС.
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства сдал компании в аренду участок в Иркутске на десять лет. За это время арендатор должен был подготовить землю для жилищного строительства и начать стройку. Девелопер застроил и ввел в эксплуатацию больше 80 000 м², а аренду продлили еще на три года. За это время сменились и стороны по договору: права и обязанности арендодателя перешли от фонда к «Дом.рф», а арендатором стал «Омегастрой».
Через 12 лет после заключения соглашения компания захотела купить 32 участка, для чего и обратилась к арендодателю. «Дом.рф» отказал в продаже, и «Омегастрой» подал иск (дело № А19-23367/2023).
Суды разошлись во мнении. Первая инстанция отказала арендатору и не стала обязывать «Дом.рф» заключать договор купли-продажи. Суд объяснил решение тем, что «Омегастрой» не выполнил все условия по договору: нужно было застроить 180 000 м², а готово только 80 000.
Практика ВС защитил право бизнеса на выкуп земли под объектами недвижимости
Апелляция не согласилась с этим и разъяснила, что и соглашение между сторонами, и Земельный кодекс допускают продажу еще незастроенных участков, если есть нужная документация. Более того, когда стороны продлили договор аренды на три года, увеличился и срок освоения территории.
Суд округа поддержал первую инстанцию и пришел к выводу, что продление договора аренды не влияет на срок освоения земли. Как только он истек, у арендатора прекращаются права на участки. А так как не застроили все 180 000 «квадратов», то выкупить землю нельзя.
После этого «Омегастрой» подал жалобу в Верховный суд. Компания настаивает, что увеличение срока аренды влечет и продление срока застройки. Иначе участок невозможно было бы использовать по назначению, а все объекты на нем считались бы самовольной постройкой.
Дополнительно арендатор обратил внимание суда, что на спорных участках уже есть нужная инфраструктура для дальнейшего строительства. А стройку за десять лет не закончили из-за того, что местные власти постоянно меняли градостроительные регламенты.
ВС решил, что жалоба арендатора заслуживает внимания, и экономколлегия рассмотрит это дело 18 марта.
